[법무칼럼] 보증금 Security Deposits

계약 기간이 만료되거나 기간 전에 계약 내용과는 달라 이사를 할 경우 보증금의 반환 문제로 분쟁이 일어나는 경우가 많다. 보증금 케이스는 일반적으로 소액 청구 재판에서 해결되지만 재산 소유권에 대한 다툼이 없기 때문에 퇴거명령 통보를 통해 해결할 수는 없다. 렌트비 미납을 염려하여 주고받는 렌트비 선불 외에 임대인이 세입자로부터 받는 보증금은 임차인이 임대차 계약 또는 임대 계약 조건을 충족하지 않거나 위반하는 경우 임대인을 보호하는 역할을 한다. 보증금은 재산 피해, 청소 비용, 열쇠 교체 또는 지불되지 않은 임대료를 보상하는 데 사용할 수 있다. 보증금 액수는 다음과 같이 제한된다.
1.가구가 없는 주거용 부동산인 경우 보증금은 월 임대료의 2배 가능.
2.가구가 비치된 거주지를 임대하는 경우 월 임대료의 최대 3배까지 청구 가능.
3.상업용 부동산에 대한 보증금 액수는 제한 없음.

*보증금 반환(Return of security deposit)

세입자가 집을 떠난 후 임대인은 21일 동안 보증금 전액을 세입자에게 반환하거나 보증금의 일부 또는 전체를 보관하는 이유를 설명하는 서신을 세입자에게 직접 전달하거나 우편으로 보내야 한다. 각 공제 항목의 세부 목록과 함께 임차인의 보증금 잔액을 알리고 수리 비용이 $126 미만이거나 21일 이내에 수리를 완료할 수 없는 경우 임대인은 수리 비용에 대한 추정치를 세입자에게 보낼 수 있으며 수리 후 14일 이내에 임대인은 영수증을 세입자에게 보내야 한다. 임대인은 임차인의 보증금에서 다음을 공제할 수 있다.

1.세입자 또는 그 손님으로 인해 발생한 재산 피해를 수리하는 데 드는 비용(재산에 대한 합리적이고 일반적인 마모에 대한 비용은 포함되지 않음)
2.세입자가 떠난 후 유닛을 청소하는 비용.
3.미납 임대료 임대인은 일반적이고 합리적인 마모 수준 이상으로 손상되지 않는한 보증금에서 페인트, 새 카펫 또는 커튼을 설치할 수 없다.

*보증금 분쟁(Security Deposit Disputes)

임대인이 법에서 요구하는 대로 21일 이내에 세입자의 보증금 전액을 반환하지 않아 세입자가 보증금 공제에 이의를 제기하는 경우

1.세입자는 임대인에게 더 많은 환불을 받을 자격이 있다고 생각하는 이유를 설명하는 편지를 쓸 수 있고 세입자는 증명을 위해 서신 사본을 보관해야 한다.
2.세입자와 임대인이 반환할 보증금 액수에 대해 합의하지 못하는 경우 세입자는 임대인을 고소하여 보증금을 돌려받을 수 있다. 보증금 금액뿐 아니라 임대인이 악의적으로 보증금을 보류한 경우 판사는 세입자에게 손해배상금의 2배의 추가 손해를 배상하라는 판결을 내리기도 한다.
3.세입자는 총 분쟁 금액이 최대 $10,000까지는 스몰 클레임 법원에서 임대인을 고소할 수 있다.
4.세입자와 임대인은 소비자 중재 프로그램을 사용하여 법원 밖에서 분쟁을 해결할 수도 있다.

*분쟁을 피하는 방법(avoiding security deposit disputes)

세입자는 입주할 때와 떠날 때 당시의 임대 유닛의 상태를 사진으로 찍어 재산을 손상하지 않았다는 것을 증명할 수 있다. 세입자는 또한 세입자와 임대인 모두가 세입자가 유닛에 들어올 때 작성하고 떠날 때 다시 작성할 체크리스트와 함께 유닛 둘러보기(walk-through with a checklist)를 요청할 수 있다.

*임대인에게 유닛을 떠날 의사를 알리는 방법
(Giving the landlord notice of intent to move out)

매월 렌트비를 내는 세입자가 해당 유닛에서 나가려고 하는 경우 임대인에게 30일 전에 서면 통지를 해야 한다. 그렇지 않으면 임대인은 세입자에게 이사 후에도 미납 임대료를 청구할 수 있다. 새 세입자가 없는 한 30일 동안 지불해야 한다. 매주 집세를 지불하는 경우에는 7일 전에 임대인에게 알려야 한다. 임대 계약이 아직 만료되지 않은 상태에서 이사하려면 임대인과 협의하여 임대 계약서의 요구사항을 충족하는 세입자를 찾을 수 있고 임대인이 임차인에게 임대차 계약을 제 3자에게 양도하고 보증금을 반환하고 계약을 인수한 사람으로부터 새로운 보증금을 받을 수 있도록 허가할 수 있다. 그러나 임대주가 임대를 조기에 종료하거나 잔여기간까지 유닛을 다른 사람에게 임대하는데 동의하지 않는 경우, 유닛을 떠나면 임차인은 임대가 끝날 때까지 렌트비를 지불해야 할 책임이 있다.

*룸메이트와의 상황(Roommate situations)

룸메이트와의 렌탈은 복잡하며 임대 계약서에 각 룸메이트의 권리와 책임이 명시되어 있는 것이 중요하다. 임대인이 이사 나가는 룸메이트와 별도의 임대차 계약을 맺었다면 임대인은 보증금을 돌려주어야 하지만 룸메이트가 모두 1개의 임대 계약에 서명하고 룸메이트 중 1명만 이사하는 경우, 임대인은 모든 룸메이트가 이사할 때까지 보증금을 반환하지 않아도 된다.

* 이 내용은 일반적인 정보 제공이 목적이지 법률적인 조언이 아니므로 단지 참고하시기 바랍니다.

김병오 공인 법무사
퍼시픽 법무그룹 대표
연세로펌 북가주 지사장

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문의 전화:(408) 688-1416