[부동산칼럼] 투자용 주택의 좋은 테넌트 구하는 Tip

여유 있는 자금을 그냥 은행에 넣어두자니 이자가 너무 작고, 증권이나 주식에 투자하자니 전문적인 지식이 없어 불안하고, 그래서 전문적인 주식거래인에게 맡겨 잘 불려 달라고 의뢰를 해도 주식이 실물 경제 이외의 국내 및 국제 정치에 너무 민감하게 반응하니 그 전문인이 투자를 아주 잘한다고 해도 그것도 역시 불안하니 뭐니 뭐니 해도 부동산 투자가 그래도 안전하다고 생각한다.

물론 부동산 에이전트이니까 그렇게 말하겠지라는 부분도 있지만, 부동산이라는 것이 10년 혹은 15년, 20년마다 주기적으로 오르고 내리고는 하지만 주식 증권 같은 페이퍼 혹은, 비즈니스 같은 만질 수 없는, 무형(Intangible)의 재산이 아니라 실제로 존재하는 실물, 땅, 즉 진짜 (Real) 재산 (Estate)이니 아무리 가격이 내려가더라도 팔지 않고 있으면 조만간 다시 가격을 회복하는 것은 틀림없는 일이다. 따라서 알맞고 적절하게 투자하여 매달 매년 일정액의 수입을 만드는 투자용 주택, 투자용 아파트, 투자용 상업용 마켓 건물 등이 여전히 인기가 있는 이유가 여기에 있다.

그러면 그간 모아온 여유자금으로 투자용 주택, 렌트 인컴을 기대할 수 있는 주택을 구입함에 있어 투자자로서의 가장 큰 걱정은 애를 먹이지 않고 렌트비 꼬박꼬박 잘 내고 집 잘 관리하는 좋은 테넌트를 구하는 것이다.

주위에 아는 사람들 이야기를 들어보면 거의 렌트를 주고 난 뒤에 집을 엉망으로 사용하는 바람에 집이 너무 많이 부서져 손해를 엄청나게 보았다는 이야기, 테넌트가 매달 렌트비를 안 내거나 늦게 내는 바람에 마음고생이 아주 심했다는 이야기, 아주 질이 안 좋은 테넌트를 잘못 들이는 바람에 처음부터 렌트비도 못 받고, 그 테넌트를 쫓아낼 때까지 강제퇴거 소송 (Eviction Lawsuit)에 별도의 돈까지 날렸다는 이야기 등등 힘든 이야기만 가득하다.

왜 그럴까? 그 이유는 당연히 렌트 잘 내고 친절하고 착한 테넌트 등등은 이야깃거리가 되지 못하니 이런 고생 이야기 중에는 아예 끼지 못하는 것이다. 실제로는 대부분의 렌트에서는 좋은 테넌트가 대부분이고 애먹이는 테넌트는 극히 일부분이라는 사실이다.

한때 미국 경기가 그냥 땅으로 떨어져 모든 사람이 힘들 때는 렌트를 제때 못 내거나 아예 내지를 못하면서 렌트 집을 떠나지도 못하고, 퇴거소송을 해야 하는 테넌트도 상당히 많았는데 지금처럼 경제가 거의 회복단계에 있는 상황에서는 일부 지역을 제외하고는 Eviction Case를 거의 찾아보기 어렵다.

일반 시민들의 소득수준도 거의 회복단계여서 매달 적절한 렌트비를 내는 것이 그리 어렵지 않은 것이 요즘 상황이다. 우리와 같은 리얼터를 통해서 전문 임대 메니즈먼트 서비스를 받아 관리하게 하면 제일 좋은 방법이겠으나 관리비를 줘야 하는 것이 다소 부담이라면 아래와 같은 가장 기본적이면서도 쉬운 방법으로 테넌트를 구해봐야 할 것이다. 아래 기본적인 5가지 방법을 잘 사용해서 좋은 테넌트를 구하는데 도움이 되기를 바래본다.

첫째, 신청서 서식(Application form)을 만들어서 집 쇼잉 후 관심이 있어 하는 미래의 테넌트에게 신청서를 기재 후 받도록 하자. 그 신청서에는 전반적인 테넌트 인포 즉, 5년 안 렌털 히스토리, 직장 관계, 수입 관계, 은행 세이빙 관계 그리고 주위 친인척, 직장 상사 아니면 친구 등등 reference를 해 줄 수 있는 사람들의 인포를 미리 손에 쥐고 움직일 수 있게 준비하자.

둘째, 테넌트 크레딧을 뽑아서 그 점수를 확인하고 가급적 좋은 크레딧을 가지고 있는 테넌트를 구한다.

셋째, 월수입과 은행 잔고가 어느 정도 넉넉한 테넌트가 더 안심이 된다. 월 렌트가 3,000달러인데 은행 잔고가 6,000달러 미만이면 바로 그 다음달부터 렌트 입금이 걱정될 수밖에 없다.

넷째, 신청서에 기재된 최근 5년 미만의 렌털 히스토리 첵업을 하자. 이 부분은 전 집 주인이나 프라퍼티 메니져를 통해서 알아볼 수가 있다. 렌털 히스토리 체크야말로 이 테넌트가 집을 어떻게 잘 사용했는지, 제때 렌트비를 내었는지 등등을 자세히 파악 할 수 있는 중요한 요소 중의 하나이다.

다섯째, 테넌트나 거기에 들어와 살 가족 모두를 가급적이면 함께 만나서 직접 인터뷰를 하도록 하자. 그 사람들의 외모나 대화하는 법을 주시하는 것도 중요하다. 옷차림이 깔끔하고 부드러운 언어를 구사하는 사람들은 성격도 부드럽고 친절할 것이 대부분이다. 5분 정도만 이야기해보면 바로 그 사람의 성격이 드러나기 마련이다. 자기주장이 강하지 않고 별도의 요구사항이 크게 없는 사람을 뽑으면 그리 염려할 문제가 없기 때문이다.

애니 윤 "Your Life Time Realtor"
뉴스타 그룹 부사장
8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상
10 Best Real Estate Agent in CA 수상
Member of Santa Clara Chamber of Commerce