상업용 투자 1031 교환에 관해서

주거용 부동산의 경우 집주인이 지난 5년간 2년 이상 직접 거주하면 개인 25만 달러까지, 부부의 경우 50만 달러까지 시세차익에 대한 세금을 면제받을 수 있다. 그러나 상업용 부동산은 매각 후 이익이 발생하면 양도소득세를 내어야 한다. 이때 1031 교환을 이용하면 양도소득세를 유예 할 수 있어 이를 연속적으로 사용할 경우 1031 교환은 상업용 부동산 투자자들의 절세 수단으로 매우 유용하게 사용된다.

당연히 1031 교환은 세금을 면제해주는 것이 아니고 단지 세금을 유예 시켜주는 것이지만 마치 절세를 받는 효과를 누릴 수 있기에 그 사례를 소개하고자 한다. 1031 교환을 연속적으로 하여 양도소득세를 계속 유예하고 있다가 한 배우자가 사망하면 Community Property로 되어 있는 재산은 양도소득세 산정을 위한 기본금액이 처음 1031 교환을 시작할 당시의 구매 금액이 아니라 모두 배우자 사망 당시의 가격으로 올라간다. 즉 부부가 처음 40만 달러를 주고 산 부동산을 여러 차례 1031 교환 거래를 해서 지금은 400만 달러짜리 부동산이 되었다고 하자. 지금 팔게 되면 양도소득세에 해당되는 금액이 360만 달러일 것이다. 그러나 1031 교환만 계속하고 있다가 갑자기 배우자가 사망한다면, 그리고 400만 달러에 판다면 기본금액 40만 달러가 400만 달러로 의제되면서 시세차익은 없는 것으로 되니 결론적으로 절세의 혜택을 누릴 수 있게 된다. 이렇게 유용한 1031 교환은 지역의 제한도 없으며 부동산의 종류도 투자목적이나 상업용이면 되고 한 개의 부동산을 팔아서 여러 개를 사도 되고 그 반대로 작은 투자용 부동산을 두세 개 팔아 하나의 부동산으로 합치는 것도 가능하다.

그러나 1031 교환에 적용받으려면 까다로운 조건에 부합되어야 한다.

1) 종류: 상업용 건물이든 토지이든 동종(like-kind) 부동산이면 된다. 동산의 경우 더 까다로운 동종끼리의 교환 규칙이 있다.
2) 가격: 새로 구매하는 부동산의 가격이 팔고자 하는 부동산보다 최소 같거나 높아야 하며 비용을 제외하고 남은 매각 대금 모두가 구매하려는 부동산에 사용돼야 한다. 캐쉬나 모기지 부트를 할 경우 그 해당 금액에 대한 세금을 내어야 한다.
3) 기간: 매도용 에스크로 종결 후 45일 안에 새로 살 부동산을 3개까지 정할 수 있다. 또한 매도용 에스크로 종결 후 180일 안에 새로 살 부동산의 에스크로가 종결되어야 한다.

위의 조건들은 매우 엄격하여 고객들이 1031 교환을 시도했지만 1031 교환 전문인 에이전트들과 함께하지 않음으로써 그 적용을 거절당해 세금 유예 혜택을 받지 못한 경우를 후일담으로 많이 듣게 되었다. 고객분들의 재산을 지킬 수 있는 현명한 선택에 필자와 같은 커머셜 1031 교환 전문팀이 일조를 할 수 있게 되길 바란다.

애니 윤 "Your Life Time Realtor"
뉴스타 그룹 부사장
8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상
10 Best Real Estate Agent in CA 수상
Member of Santa Clara Chamber of Commerce