주택융자 이야기

지난호에 이어..

Gramm-Leach-Bliley Act

1999년 10월에 발효 된 이 법은, 기존의 Glass-Steagall Act를 폐지하고, 그 자리를 대신하여 시행됩니다. 이 법안의 골자는 은행들로 하여금 자신들이 갖고 있는 융자(Promissory Note)를 담보로해서 증권화하여(MBS, Mortgage Backed Securities) 이를 월가에 팔 수 있는 길을 허용해 주게 됩니다. 보통 10만불을 은행에서 30년 고정 융자로 대출을 해 주면, 30년동안 은행이 받는 전체 페이먼트는 약 25만불 정도가 됩니다. 그러므로, 은행은 원금을 빼고도 15만불 정도의 이윤을 갖게됩니다. 이와 같은 수익을, 그것도 모기지의 프라미서리 노트를 담보로하여 만들어진 주식이 새로운 법안의 발효로 인해서, 월가에 팔리기 시작되게 되었을때, 골드만 삭스(Goldman-Sachs) 를 시발점으로 하는, 수 많은 월가의 투자가들은 가장 안전하면서도 장래성있는 투자라는 환상을 갖고 이 상품을 환영하였습니다. 그러므로, 이제 즉시로 수 조달러에 이르는 온갖 종류의 펀드가 모기지를 담보로한 새로운 증권 상품(MBS)에 몰려 듭니다. 그리고, 이와 같은 동종의 상품들을 더 많이 더 빠른 시간내에 만들어 내라는 투자가들의 요구가 은행들을 향하여 빗발쳤습니다. 이제, 혹여 부실한 페어먼트가 발생하더라도 이미 월가에 최종적인 책임을 떠 넘길 수 있게 된 은행들은, 보다 빠른 시간에 보다 빠른 융자를 발생시켜서 이들을 월가에 팔기 위하여, 2001년도를 전후해서 융자의 대출 조건을 완화시키기 시작합니다. 그리하여, 기존에 융자를 얻을 자격이 부족한 사람들도 쉽게 융자를 얻을 수 있도록 해주기 위한, '서프라임 모기지 융자(Subprime Mortgage Loan)'라는 생소한 이름의 융자 상품들 이 2002년도부터 미국의 부동산 시장에 슬그머니 명함을 내밀기 시작합니다. 이제부터는, 은행의 '융자 자격 심사(Underwriting)' 기준이 낮아 졌습니다. 100만불짜리 집을, 한 푼의 다운머니가 없어도, 그리고 크레딧 점수가 580점만 되어도 누구나 쉽게 융자를 얻어 집을 살 수 있는 시대가 되었습니다. 너도 나도 달려 들어 집들을 사기 시작하면서, 집에 대한 수요가 높아지니, 집값들이 천정부지로 오르기 시작했습니다. 사 놓기만하면 집값이 오르니, 그 집에서 다시 에퀴티 융자를 받아 여벌의 집을 사는 투자가 횡행했습니다.

이렇게 시작된 소위, 서프라임 융자 파동은2004년, 부시 정부가 저금리 정책을 종료하면서 그 전모를 드러내기 시작합니다. 금리가 오르기 시작하면서 부동산 버블이 꺼지기 시작했습니다. , 서브 프라임 모기지론의 금리가 올라가기 시작하면서, 저인컴을 가진 주택 소유주들은, 대출받은 융자의 원리금을 제대로 갚지 못하게 되었습니다. 이즈음부터 주식 투자가들은 시나브로 자신들의 환상에 두려움을 갖기 시작합니다. 모기지(Mortgage, 미국의 동부에서는 주로 모기지라 하고, 서부에서는 Deed of Trust라고 합니다)는, 집 주인이 융자에 대한 페이먼트를 못하게 되었을 때에, 그 집에 대한 차압(Foreclosure) 을 할 수 있는 권리를 주는 은행에게 부여하는 증서입니다. 그런데, 일단 은행에 의해서 주식으로 바뀌어(Securitized) 월가에 팔린 모기지는, 증권으로 만들어지는 그 즉시로 모기지가 갖는 고유의 권리를 상실하게 됩니다. 따라서, 집 주인이 페이먼트를 내지 못해도, 월가의 투자가들(Shareholder)은 그 집을 차압할 권한이 없습니다. 그래서, 주식 투자가들이 그 동안 가장 든든한 담보라고 철석같이 생각하고 붙들고 있던 증권 서류들이, 아무짝에도 쓸데없는 종이조각에 불과하다는 것을 비로소 알기시작한 것이 2007년도의 일입니다. 융자원리금의 상환에 대한 연체가 가파르게 상승 곡선을 그으면서, 월가는 드디어 자신들의 상활이 무엇을 말하는지 깨달게 되는 것입니다. 2008년 봄, 월가는 혼란의 블랙홀로 빠져 들어가게 되고, 월가에서 더 이상 모기지를 바탕으로 하여 파생된 주식 상품들에 대한 구입을 중단하기 시작하면서, 부실한 내용의 모기지를 가득 양산해 놓았다가, 이를 월가에 팔지도 못하고, 페이먼트가 줄줄이 디폴트 나는 대출자들로 인해서, 은행들은 파국으로 치닫기 시작하고, 미국의 대형금 융사와 증권회사들의 파산이 줄지어 이어지는 소위, 서프라임 파동이 시작됩니다.
Dodd-Frank Act

- 다음호에 계속..

A+ 융자
Advanced American Mortgage
(주택융자 전문 렌더)
수잔 유(Susan Yoo)
Account Executive
(408-878-5941)